Le patrimoine net d’un particulier est constitué par la somme des biens qu’il possède diminuée de ses dettes. Construit tout au long de la vie d’une personne ou d’un couple, sa transmission est une problématique importante et complexe.

Qui possède le patrimoine ?

Tout dépend de votre statut marital.

Quand vous êtes mariés, sans contrat de mariage: Si vous vous êtes mariés avant le 1er février 1966, vous êtes soumis au régime de la communauté de meuble et d’acquêts. Si vous vous êtes mariés après le 1er février 1966, vous êtes soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts. Seuls les biens acquis pendant la durée du mariage sont communs.

Sous le régime de la séparation de biens: Chacun gère son capital de façon indépendante.

Sous le régime de la communauté universelle: L’ensemble des biens appartient au couple, y compris les biens acquis avant le mariage ou reçus en héritage.

Des aménagements à ces deux types de contrats sont possibles.

Quand vous êtes célibataire, divorcé ou vivez en concubinage: Chacun possède les biens qui lui sont propres.

Quand vous êtes pacsé: Le pacte civil de solidarité (Pacs) est un contrat conclu entre deux personnes, de sexe opposé ou non, majeures et vivant sous le même toit.

Il prend fin, soit suite à une décision unilatérale, soit au décès de l’un des partenaires. La répartition des biens dépend des termes du contrat signé. Le régime légal est celui de la séparation des biens, mais il est possible d’opter pour un régime d’indivision.

Les conjoints et partenaires de Pacs exonérés de droits de succession

Depuis la loi TEPA (en faveur du Travail, de l’Emploi et du pouvoir d’Achat) du 22 août 2007, les conjoints mariés et partenaires de Pacs sont exonérés de droits de succession. Toutefois, le partenaire d’un Pacs étant considéré civilement comme un tiers, il convient de rédiger un testament en sa faveur pour qu’il puisse hériter. 

Il est donc intéressant d'anticiper la transmission de son patrimoine. Nous vous proposons divers piste de réflexions.

Faire une donation de son patrimoine de son vivant

Outre l’établissement d’un testament (transmission à titre gratuit du fait d’un décès), la transmission de votre patrimoine peut également être effectuée de votre vivant grâce à la donation.

L’acte de donation existe sous trois formes : le don manuel, la donation simple et la donation-partage. Les principales différences résident dans leur caractère officiel ou non (acte devant notaire) et les répercussions à l’ouverture de votre succession (réévaluation des biens, partage remis en cause…).

Parmi les possibilités, vous pouvez faire des donations à vos enfants tous les 15 ans. Il est possible de donner 100 000 € pour chaque parent. Cela signifie qu’un couple a la possibilité de donner 200 000 € sans droits de succession. Cette donation peut s’effectuer en une ou plusieurs fois.

Si les donations concernent des petits-enfants, l’abattement sera de 31 865 €. Le montant de l’abattement descendra à 5 310 € pour les arrière-petits-enfants.

Il est aussi possible de faire des donations avec les dons familiaux de sommes d’argent qui sont de 31 865 €. C’est possible si l’enfant a plus de 18 ans et si le parent est âgé de moins de 80 ans.

Les abattements pour donation sont les suivants :

• 100 000 euros pour une donation à un enfant, à un parent ou à une personne handicapée, quel que soit son lien de parenté avec le donateur;
• 80 724 euros pour une donation entre époux et partenaires de Pacs ;
• 31 865 euros pour une donation à un petit-enfant ;
• 15 932 euros pour une donation à un frère ou une sœur ;
• 7 967 euros pour une donation à un neveu ou une nièce ;
• 5 310 euros pour une donation à un arrière-petit-enfant.

Les personnes handicapées, bénéficiaires d’une donation, bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 euros, ce montant s’ajoutant au montant de l’abattement correspondant au lien de parenté.

Les frais de succession ont été très sensiblement allégés par la loi du 21 août 2007. La mesure la plus spectaculaire a été l’instauration d’une exonération totale des droits de succession entre époux (et partenaires de pacs).

Transmettre l’immobilier de son vivant

Si vous possédez de l’immobilier, vous possédez l’usus (qui est le droit d’user), le fructus (le droit de disposer des fruits) et l’abusus (le droit de disposer de son bien). Il est possible de dissocier les différents attributs et c’est de cette façon que l’on parle de démembrement. Par exemple, les parents vont céder la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants. De cette façon, ils pourront continuer à y vivre jusqu’à leur mort et à ce moment là, les enfants récupéreront la pleine propriété de cette résidence. Cela fonctionne aussi avec les biens qui sont mis en location. Ce démembrement peut se faire grâce aux donations (de 100 000 € tous les 15 ans) que nous avons vu au dessus.

De cette façon, les enfants auront récupéré une partie de l’immobilier de leurs parents, qui auront continué à pouvoir en jouir, et ils pourront éviter une partie des droits de succession. Si vous avez des parts de SCPI, vous pouvez aussi transmettre vos parts démembrées.

Recourir à une SCI

Société Civile Immobilière (SCI) :définition

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant d’acquérir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce montage juridique est avantageux pour la gestion optimale d’un patrimoine immobilier. Elle doit être composée d’au moins deux personnes. La Société Civile Immobilière détient le patrimoine immobilier apporté par chaque individu, qui dispose du statut d’associé. Chacun reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France, chacune ayant leurs particularités :

• La SCI de gestion ou de location: C'est la forme la plus couramment utilisée en France. Elle permet d’acquérir et de gérer un bien à plusieurs. Généralement, les associés mettent les biens immobiliers en location dans l’objectif de les faire fructifier. Les bénéfices du bien loué sont distribués aux associés en fonction du contrat et des statuts de la SCI.
• La SCI construction-vente: Cette configuration juridique est appliquée dans un cadre de promotion immobilière. Les associés achètent un terrain et construisent un bien immobilier pour le revendre ensuite. L’objectif de la SCI construction-vente est donc de réaliser une plus-value.
• La SCI d’attribution: C'est une forme de société civile intéressante lorsque l’on souhaite financer des projets immobiliers d’envergure. Elle permet de mutualiser les coûts d’achat et de partager le bien entre les associés une fois la propriété acquise. Chaque associé peut par exemple recevoir un appartement. La répartition du bien immobilier se fait en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété.
• La SCI familiale: Dans le cas d’une SCI familiale, tous les associés sont issus de la même famille (reliés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance). Ils peuvent acheter un ou plusieurs biens immobiliers et ainsi éviter les aléas de l’indivision. Une SCI familiale est souvent créée pour optimiser la gestion du patrimoine des membres d’une même famille.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale est une solution pratique dans plusieurs cas. Lors de la transmission d’un bien immobilier, les règles de l’indivision sont appliquées par défaut. En cas de mésentente, une situation de blocage peut se créer. La mise en place d’une SCI familiale est alors un très bon moyen d’éviter les conflits familiaux et d’organiser une succession.

Cette structure facilite la transmission du bien au sein du couple, mais aussi aux enfants. Elle est particulièrement attractive pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille. Des donations par anticipation sont envisageables et profitent d’avantages fiscaux non-négligeables.

Un couple pacsé ou en concubinage peut également recourir à ce montage juridique pour sécuriser leur situation en cas de décès. Si l’un d’eux décède, la SCI peut être une solution pour que le conjoint survivant conserve la jouissance de la résidence principale.

La SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Comme toute société, il est nécessaire de l’immatriculer et de rédiger des statuts.La société civile immobilière (SCI) permet de créer une société dont plusieurs personnes sont associés. Cela peut être par exemple les parents et leurs enfants. L’avantage principale d’une SCI réside dans la façon dont elle fonctionne, comme une société classique. Chaque associé à un nombre de parts et il est donc possible de son vivant, plus facilement qu’avec un bien détenu en direct, de transmettre des parts d’une SCI.

La SCI a un statut flexible

Le cadre légal d’une Société Civile Immobilière est peu contraignant et fait preuve d’une certaine souplesse. Les associés peuvent organiser leurs relations de manière flexible et le statut juridique ne nécessite pas d’investissement initial minimum requis. De nombreux montages juridiques existent et sont adaptables à chaque projet.

La SCI facilite l'investissement immobilier

En réunissant des capitaux à plusieurs et en mutualisant les charges, l’acquisition de biens immobiliers devient plus accessible. La Société Civile Immobilière facilite l’obtention de financements externes. Elle offre également la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus par la structure (lorsque celle-ci n’est plus endettée).

La protection du patrimoine des associés est un des avantages de la SCI. La société représentant une personne morale, le patrimoine personnel des associés est donc distinct de celui de la SCI. En cas de difficultés financières, seules les parts sociales de la société pourront être saisies par les créanciers.

La SCI protège le patrimoine des associés

La protection du patrimoine des associés est un des avantages de la SCI. La société représentant une personne morale, le patrimoine personnel des associés est donc distinct de celui de la SCI. En cas de difficultés financières, seules les parts sociales de la société pourront être saisies par les créanciers.

Les avantages fiscaux de la SCI

La création d’une SCI offre des avantages fiscaux permettant de payer moins d’impôts sur la fortune immobilière. Le régime fiscal par défaut de la Société Civile Immobilière est l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, la SCI est dite transparente fiscalement et les associés sont imposés à hauteur de leur participation dans le capital social. 

Cependant, les associés peuvent choisir entre l’IR ou l’impôt sur les sociétés (IS). Parfois, dans le cadre d’une SCI, l’IS sera plus intéressant fiscalement. Dans ce cas, les impôts interviennent uniquement au niveau de la société. Les associés ont le choix de se répartir des dividendes ou de capitaliser les bénéfices. 

Investir dans l’assurance-vie

Un contrat d’assurance-vie permet de transmettre jusqu’à 152 500 euros sans aucun frais de succession aux personnes de votre choix, à condition que les versements aient été effectués avant 70 ans. Si le montant transmissible par bénéficiaire est supérieur, s’applique alors un droit fixe de 20 % jusqu’à 700 000 € après abattement et de 31,25 % au-delà, bien inférieur au taux usuel et qui n’est pas applicable au conjoint ou partenaire de Pacs.

Renseignez-vous toutefois car des dispositions particulières s’appliquent dans certains cas, selon la date d’ouverture du contrat et l’âge de l’assuré au moment des versements.

Investir dans un contrat de capitalisation

• Le contrat de capitalisation ne possède pas de clause bénéficiaire, il fait donc partie du patrimoine du souscripteur et rentre dans l’assiette des droits de succession en cas de décès de ce dernier. Le décès du souscripteur ne met pas fin au contrat de capitalisation, il peut être transmis aux héritiers ou à d’autres personnes désignées par testament.
  Cette transmission ne génère pas de prélèvements sociaux et permet au nouveau titulaire du contrat de conserver l’antériorité fiscale (IFI et IR).
• Le contrat de capitalisation peut faire l’objet d’une donation (simple ou démembrée) et bénéficie des abattements et réduction de droit commun. Le donataire bénéficie de l’antériorité fiscale du contrat.

Le contrat de capitalisation permet de réduire l’assiette soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Seules les primes versées doivent être déclarées à l’IFI. En effet, les produits réalisés par votre contrat depuis son origine sont exclus de l’assiette de calcul de l’IFI.