L’investissement immobilier et locatif est l’un des placements les plus rentables grâce aux différents dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

Les dispositifs légaux concernant la défiscalisation immobilière sont nombreux. Il est possible d’investir dans le neuf comme dans l’ancien, avec un logement nu ou meublé. Pour chaque profil de contribuable correspond une solution.

Pinel

Les principes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :

• logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
• plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
• niveau global de performance énergétique minimal ;
• logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
• durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel

L'avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s'engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.

La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022 sont les suivants :

• 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
• 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location :

• Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.

Pinel Pus

La loi Pinel Plus, aussi appelée « Super Pinel », permet aux investisseurs d’éviter la baisse des taux de réduction d’impôt . Elle fonctionnera donc de la même manière que la loi Pinel en offrant les mêmes avantages fiscaux, mais introduira de nouvelles conditions d’éligibilité (investissement dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité). En effet, l’objectif de Super Pinel est d’inciter la mise en location de logements plus confortables et plus performants en termes de normes énergétiques et environnementales.

LMNP/LMP

Il s'agit d'un dispositif qui  permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

En termes d’avantages fiscaux, la LMNP vous offre une multitude de possibilité qu’on ne retrouve pas sur les autres dispositifs de défiscalisation.

Scaling patrimoine vous conseille et vous accompagne pour l’ensemble des questions et démarches relatives à la location meublée non professionnelle.



Déficit foncier

Il s’agit d’un investissement qui est très efficace pour les particuliers qui un des revenus fonciers à réduire ou supprimer car étant très fiscalisés. Il permet de générer, comme son nom l’indique, un déficit afin de réduire la pression fiscale.

Les promoteurs de certains programmes immobiliers proposent donc d’investir dans un bien nécessitant une rénovation complète et se chargent eux-mêmes des travaux une fois l’acquisition réalisée. Le bien doit être loué nu (sans meubles) une fois que les travaux seront terminés et le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire. Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être impactés ; les travaux de reconstruction ou d’agrandissement n’étant pas déductibles.

Ce mécanisme permet de créer un déficit foncier les revenus sont inférieurs aux dépenses engendrées par le bien (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…).

Cette situation doit être exploitée au mieux, par le contribuable, et peut même faire l’objet d’une stratégie patrimoniale globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine immobilier.

En effet, si le contribuable dispose de plusieurs biens immobiliers loués nus, le déficit créé sera prioritairement impacté sur les revenus des autres biens immobiliers (les revenus fonciers), générés la même année, sans limite de montant. Dans le cas contraire, si le contribuable ne dispose pas de plusieurs biens immobiliers ou que le déficit d’un bien dépasse les revenus des autres biens alors apparaît alors un déficit foncier (charges étant supérieures aux dépenses).

La loi Malraux

La loi Malraux a été instaurée afin de préserver le patrimoine historique français. Ainsi, elle permet aux investisseurs d’acquérir et de restaurer en intégralité des immeubles historiques ou esthétiques destinés à la location. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt.

En effet, ils peuvent déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage du montant des travaux effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. Cependant, les propriétaires s’engagent à louer le bien pendant 9 ans.

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables dont la résidence fiscale est en France. Cependant, la loi Malraux 2021 est destinée en particulier aux personnes dont le taux moyen d’imposition est supérieur à 30 % et qui peuvent assurer les dépenses liées aux travaux.

En revanche, il est possible d’investir via une SCI (société civile immobilière) ou en souscrivant des parts d’une SCPI Malraux.  

la défiscalisation Malraux

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliqué dépend de la zone où se situe le bien, à savoir :

• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Ainsi, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum. À savoir, qu’il est possible de reporter l’excédent sur les 3 années suivantes.

En d’autres termes le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.

les conditions à respecter pour un investissement en loi Malraux ?

Comme tout dispositif de défiscalisation, il existe des conditions d’éligibilité, à savoir :

• Les travaux doivent comprendre la restauration de l’intégralité de l’immeuble sans en changer le volume habitable ;
• Un architecte des bâtiments de France doit surveiller et contrôler les travaux ;
• Le propriétaire s’engage à louer le bien non meublé en résidence principale pendant 9 ans ;
• Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• Le plafond de dépenses de 400 000 € ouvrant droit à réduction d’impôt est limité à 4 ans à compter de l’autorisation de travaux.
• Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être déclarés d’utilité publique ou situés dans des zones sauvegardées.

Dans le cadre de la loi Malraux, il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille. En revanche, il n’existe pas de plafonds à respecter pour les loyers ou les ressources des locataires.

A noter

La loi Malraux est un investissement attractif pour les contribuables fortement imposés. En effet, le dispositif leur offre un moyen de défiscalisation immédiat grâce à la réduction d’impôt. Cependant, les travaux de restauration sont importants. Ils consistent à rénover le bien dans son intégralité.

De plus, le risque est de surévaluer le montant du loyer. En effet, même si vous êtes libres de le fixer, il ne faut pas l’évaluer en tenant compte de votre investissement. Vous devez comparer votre bien aux autres biens mis en location dans le secteur. Il ne faut pas oublier que le logement doit être loué dans les 12 mois suivants la fin des travaux.

Ainsi, un investissement en loi Malraux doit être envisagé avec précaution en tenant compte des risques afférents à ce placement comme :

• Le risque d’un rendement locatif faible
• Un effort d’épargne qui peut être conséquent
• Un risque de moins-value à la revente si le bien a été surévalué

La Nue-propriété

L’acquisition d’un bien immobilier se fait généralement en pleine propriété. Cependant il est possible de réaliser un démembrement qui permets de partager les attributs du droit de propriété en nue-propriété (la capacité à disposer du bien-le vendre) et l’usufruit (la capacité à utiliser le bien ou en percevoir les revenus sans en être propriétaire).

Ce dispositif permet donc de bénéficier d’un certain nombre d’avantages et de stratégies patrimoniales, dont la possibilité pour l’investisseur nu-propriétaire de se constituer des revenus et/ou un patrimoine immobilier futurs sans que sa fiscalité actuelle augmente.

Il est donc utilisé par certains promoteurs qui réalisent des programmes démembrés. Ces derniers vendent généralement l’usufruit à un bailleur social et la nue-propriété de chaque logement à des investisseurs souhaitant acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier.

Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d’une décote pouvant dépasser 40% de la valeur vénale du bien, car celui-ci ne jouit pas immédiatement du bien au profit de l’usufruitier, avec lequel une convention de démembrement sera établie pour une durée déterminée à l’avance (de 15 à 20 ans généralement)

Pendant cette période de démembrement, toutes les charges de copropriété, impôts, taxes foncières, de même que les charges de réparations et d’entretien sont supportées par l’usufruitier (le bailleur social par exemple). Seules peuvent incomber au nu-propriétaire des charges de grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble et qui seraient votées par la copropriété. De plus, bien que s’agissant d’un bien immobilier, le nu-propriétaire n’a pas à prendre en compte ce bien dans sa base imposable à l’IFI puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine imposable.

Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier. Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire, après quelques années, pour préparer la retraite par exemple. L’investissement en nue-propriété est également possible au travers de parts de SCPI.