Les SCPI fiscales font partie des dispositifs de défiscalisation financière. Les sociétés civiles de placement immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent un actif immobilier. Le code monétaire et financier (art. L. 214-86 et suivants, art. R.214-130 et suivants) fixe le régime juridique, les règles de souscription des parts et leur contrôle. Il existe deux types de SCPI fiscales : celles octroyant une réduction d’impôt sur le revenu et celles permettant de gommer tout ou partie des revenus fonciers existants. Les obligations pesant sur ces SCPI fiscales sont les mêmes que celles qui prévalent ont cours pour les dispositifs de défiscalisation éponymes. Les SCPI fiscales sont accessibles dès 10 000 € d’investissement.

Les SCPI Pinel et Malraux permettent de défiscaliser l’impôt sur le revenu. Les premières bénéficient d’une réduction d’impôt de 2 % du montant souscrit par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % supplémentaire entre la 10ème et la 12ème année. Les SCPI Malraux octroient aux investisseurs une réduction d’impôt de 18 % du montant souscrit, en une seule fois.

Les SCPI de déficit foncier permettent quant à elles, de déduire de revenus fonciers existants la totalité du montant des travaux de transformation et d’amélioration des immeubles acquis. De surcroît, elles autorisent à leurs détenteurs d’imputer sur leur revenu global, un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an.

Dispositif relatif aux SCPI fiscales

Les règles et obligations relatives à ces incitations fiscales sont les mêmes que celles observées pour les dispositifs Pinel et Malraux ainsi que celles qui prévalent pour le mécanisme du déficit foncier.

Comme pour les dispositifs Pinel ou Malraux ou les opérations de déficit foncier, la vie des SCPI est rythmée par trois périodes :

• Phase d’acquisition / rénovation ou construction.
• Mise en location pendant neuf années.
• Dissolution de la SCPI.

La seule différence avec une acquisition immobilière classique tient au dénouement de l’opération. Dans le cadre d’une SCPI fiscale, l’investisseur récupérera la contrepartie de la vente de ses parts lors de la dissolution de la SCPI (correspondant à la revente de l’ensemble des biens immobiliers), selon un calendrier déterminé dans les statuts (l’assemblée des actionnaires peut proroger le mandat du gestionnaire de la SCPI si la situation du marché immobilier l’exige). Là aussi, les règles de détention inhérentes aux SCPI suivent celles des dispositifs de défiscalisation du même nom. Dans une opération de défiscalisation classique, l’investisseur a toute latitude pour conserver ou revendre son bien, une fois ses obligations remplies en regard de l’incitation fiscale à laquelle il aura recouru.

Fonctionnement des SCPI fiscales

Comme pour le dispositif fiscal Pinel, les SCPI du même nom octroient à leurs détenteurs une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % sur une durée correspondante de 6, 9 ou 12 ans sur la base de 100 % de la somme investie, dans une limite de 300 000 € par an. Les SCPI Malraux permettent une réduction de 18 % du montant souscrit l’année qui suit celle de la souscription des parts.

Les règles du plafonnement des niches fiscales s’appliquent aussi pour les SCPI fiscales.

Avantages des SCPI fiscales

L’investisseur peut acquérir un nombre de parts précis pour réduire son imposition. L’investissement en SCPI fiscales permet à un plus grand nombre d’accéder aux mécanismes de la défiscalisation, dès 2 000 € d’impôt sur le revenu. L’investisseur se construit un patrimoine diversifié avec un apport de plusieurs milliers d’euros. L’investisseur en SCPI est déchargé de toutes les obligations et contraintes liées à l’acquisition et la gestion d’un bien en propre (pas de gestion locative, pas de remise en l’état des biens…). L’investisseur profite de la réduction d’impôt l’année qui suit celle de l’acquisition et non pas à la date de la livraison du bien.