Qu'est-ce que c'est?

Une SCPI est une société qui va acquérir des biens (en général des bureaux et/ou des commerces), en gérer la location et la valorisation puis les céder en essayant de réaliser des opérations intéressantes financièrement. Concrètement, en achetant des parts de SCPI, vous détenez une partie de la société (ou plus exactement des biens de cette société).

Pour parler des SCPI, on utilise aussi le terme « pierre papier » . En effet, vous détenez des parts d’une société qui détient des biens . Un simple contrat « papier » vous permet donc d’investir dans de la « pierre », ce qui rend cette expression particulièrement parlante.

Comment ça marche

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour objectif d’investir les fonds, confiés par les investisseurs dans des biens immobiliers, afin de leur verser en contrepartie un loyer, tous les trimestres, directement sur leur compte bancaire, selon le nombre de parts acquises. Les investisseurs deviennent donc associés de la SCPI et recevront un bulletin trimestriel détaillant la gestion de la société.

Cet investissement est mis en place par une société de gestion pouvant gérer une ou plusieurs SCPI avec des stratégies différentes en fonction de:

• La zone géographique (Ile-de-France, province, international…).
• Des supports d’investissement (bureaux, commerces, Ehpad…).
• La mise en place ou non d’un effet de levier financier (l’emprunt dépasse rarement 15% de la valeur des
• biens immobiliers).
• Des locataires et de baux.

L’un des avantages de la SCPI est sa grande diversification, permettant une véritable régularité des revenus. En effet, un associé de SCPI est investi sur une grande quantité de biens immobiliers (patrimoine immobilier de plusieurs centaines de millions ou plusieurs milliards). Lorsqu' un locataire part ou ne paye pas, le rendement n’en sera que faiblement impacté.

La gestion de ce patrimoine immobilier pour un associé est quasi nulle comparée à un bien en direct, puisque seule la déclaration de revenus dans laquelle il faudra inclure les revenus annuels de la SCPI reste à réaliser.

Une SCPI peut être détenue en direct ou en assurance-vie. Si elle est détenue en assurance-vie, les revenus se capitalisent dans le contrat et les frais de l’assureur se rajoutent.

Il convient de bien prendre en compte tous les frais et contraintes d’une SCPI avant d’investir :

• Un délai de jouissance (période de carence), de 1 à 6 mois, est prévu par la société de gestion, afin de protéger le rendement des porteurs de parts déjà investis et permettre aux gérants d’investir.
• Des frais de gestion sont prélevés en amont du versement des loyers trimestriels (généralement 10%des loyers).

Une différence entre le prix de souscription et de revente de 8% à 12% est également à prévoir. C’est notamment pour cette raison qu’une détention longue est à envisager. Cette différence de prix assure une grande stabilité aux SCPI. Sur une longue période, la valeur de la part de SCPI augmente, permettant de combler progressivement cette différence.

Il existe plusieurs types de SCPI: la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de plus value. Les plus populaires et les plus nombreuses sont les SCPI de rendement. En effet, il est possible de les financer à crédit et elles permettent de générer un revenu régulier.

La fiscalité

Le régime classique

Si vous détenez des parts de SCPI, vous serez imposé comme si vous étiez propriétaires de biens immobiliers en direct. Les revenus qui vous seront versés seront considérés comme des revenus fonciers. Cela signifie que l’imposition se fera en fonction du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La fiscalité appliquée aux revenus d’une SCPI diffère selon la situation géographique de vos biens.

Si vos parts de SCPI concernent des biens situés en France, la fiscalité sera celle du barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront des prélèvements sociaux (17,2%). Si vous avez emprunté pour acheter vos parts, vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition.

L’imposition au régime micro-foncier

Ce régime d’imposition s’adresse à ceux qui possèdent aussi un bien immobilier non meublé que vous louez et qui perçoivent des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €. Dans cette situation, vous serez soumis de façon automatique au régime microfoncier et vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%.

Le régime micro-foncier a été mis en place pour simplifier les déclarations des « petits » épargnants. Les 30% correspondent aux frais engendrés par la détention de ce bien. Si vous êtes imposés avec ce régime, vous ne pourrez rien déduire de plus (par exemple les intérêts d’un prêt).

La fiscalité des SCPI européennes

Un avantage important concernant la fiscalité des revenus des SCPI européennes, c’est que vous n’aurez pas à vous en occuper. C’est la société de gestion qui va régler les impôts locaux et vous percevrez un revenu net de la fiscalité étrangère.

Pour éviter la double imposition, il existe des accords avec les pays européens qui permettent de limiter l’imposition. Les revenus de vos SCPI étrangères seront pris en compte pour calculer vos impôts mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt. Ce crédit d’impôt sera calculé en calculant la différence votre taux marginal d’imposition et votre taux moyen d’imposition.