SCPI (L’immobilier papier)

Les contrats de prévoyance permettent de se couvrir personnellement contre des conséquences d’événements imprévisibles ainsi que de protéger ses proches.

Il s’agit de contrats à fonds perdus. En effet, les cotisations versées ne peuvent pas être récupérées si les garanties ne sont pas exercées.

La prévoyance peut être collective, il s’agit alors d’une prévoyance d’entreprise, obligatoire ou facultative. Elle peut également être individuelle ; le contrat est alors souscrit par une personne physique.

Les garanties les plus couramment demandées concernent la couverture de la famille, en cas d’arrêt de travail prolongé, d’invalidité ou de décès.

Pour les indépendants et chefs d’entreprise, des garanties spécifiques permettant de protéger la société et la famille sont disponibles : garanties croisées entre associés, contrats homme clé ou encore assurance responsabilité civile du dirigeant

Les PEA bancaires, PEA-PME et compte-titres sont des produits d’épargne bancaire permettant d’acquérir et de détenir des OPCVM (Sicav et FCP), des titres (actions et obligations) et certaines solutions de Private Equity (investissements non cotés). Un compte courant est rattaché au PEA. Il est également appelé compte espèces. C’est sur celui-ci que sont crédités les sommes issues des ventes, des dividendes et les virements entrants externes.

Les PEA et PEA-PME sont dédiés à la création d’un portefeuille d’actions et de fonds européens. En contrepartie, ces enveloppes disposent d’avantages fiscaux sur le montant des plus-values et les distributions de dividendes. Les PEA et PEA-PME ne peuvent être alimentés qu’avec des liquidités (versements en numéraire). Seuls les particuliers peuvent disposer d’un PEA et d’un PEA-PME, par personne, à condition d’être résidant fiscal en France au moment de l’ouverture et d’être majeur. Néanmoins, depuis 2019, les enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents, peuvent ouvrir un PEA avec une limite de versement de 20 000 €.

Le plafond de versements maximum cumulés par PEA est de 150.000€. Le plafond pour le PEA-PME, dédié aux PME et ETI (Entreprise de taille intermédiaire) est de 75.000€. Si l’enveloppe de versements dans un PEA n’est pas utilisée par un particulier, elle peut être utilisée par la même personne sur un PEA-PME jusqu’à 225 000 € (150 000 € + 75 000 €). Il n’est pas possible de démembrer un PEA ou un PME-PEA ou les titres y figurant.

Des sociétés de gestion créent des fonds commun de placement en innovation (FCPI) afin de participer au développement d’entreprises innovantes qui ne sont pas cotées en Bourse. Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP), quant à eux, sont des fonds qui investissent dans des entreprises plus matures et déjà implantées sur le marché. Avec les FIP, la prise de risque est moindre comparativement aux FCPI.

 

En contrepartie d’une durée de blocage relativement longue (8 ans généralement) et d’une prise de risque élevé de perte en capital, ces fonds permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 25% (depuis le 10 août 2020, 18% auparavant). A la date d’échéance fixée, le Fond est dissout par la société de gestion qui le gère, et les éventuels bénéfices distribués entre les investisseurs, porteurs de parts du FCP.

Le Plan Epargne Retraite permet de constituer une épargne à son rythme avec des versements déductibles ou non des revenus dans la limite des enveloppes de déductibilité. Vous pouvez souscrire à un PER à titre individuel, comme vous ouvrez une assurance-vie, ou dans le cadre d’un PER Collectif, si celui-ci est rendu disponible par votre entreprise. C’est un contrat unique ouvert à tous quel que soit son statut professionnel (salarié, indépendant…).

Les PER sont proposés par des établissements bancaires ou des assurances. Pour choisir votre PER, plusieurs critères sont à prendre en compte. Les frais, bien sûr, comme les frais d’entrée ou les frais d’arbitrage, mais aussi les frais de gestion du contrat et des frais de rente, si ce mode de sortie vous intéresse, etc. Nous vous invitons donc à nous contacter pour en savoir plus.

L’assurance vie et le contrat de capitalisation

L’assurance-vie est un support d’investissement par lequel L’assureur s’engage, en cas de décès du souscripteur, à verser à un ou des bénéficiaire(s) désigné(s) une somme capitalisée et valorisée.

Cette solution permet de se constituer une épargne, protéger des proches et profiter du cadre fiscal avantageux en cas de retrait ou de succession.

Le contrat de capitalisation est un support d’investissement quasi-identique au contrat d’assurance-vie. Malgré leurs similarités apparentes, ce support se différencie de l’assurance-vie par ses normes juridiques. En effet, le contrat de capitalisation ne se dénoue pas au décès et est intégré à la succession et transmis aux héritiers qui en deviennent titulaires et peuvent conserver l’antériorité fiscale du contrat. Il peut être transmis par donation et démembré.

L’acquisition d’un bien immobilier se fait généralement en pleine propriété. Cependant il est possible de réaliser un démembrement qui permets de partager les attributs du droit de propriété en nue-propriété (la capacité à disposer du bien-le vendre) et l’usufruit (la capacité à utiliser le bien ou en percevoir les revenus sans en être propriétaire)

Ce dispositif permet donc de bénéficier d’un certain nombre d’avantages et de stratégies patrimoniales, dont la possibilité pour l’investisseur nu-propriétaire de se constituer des revenus et/ou un patrimoine immobilier futurs sans que sa fiscalité actuelle augmente.

Il est donc utilisé par certains promoteurs qui réalisent des programmes démembrés. Ces derniers vendent généralement l’usufruit à un bailleur social et la nue-propriété de chaque logement à des investisseurs souhaitant acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier.

Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d’une décote pouvant dépasser 40% de la valeur vénale du bien, car celui-ci ne jouit pas immédiatement du bien au profit de l’usufruitier, avec lequel une convention de démembrement sera établie pour une durée déterminée à l’avance (de 15 à 20 ans généralement)

Pendant cette période de démembrement, toutes les charges de copropriété, impôts, taxes foncières, de même que les charges de réparations et d’entretien sont supportées par l’usufruitier (le bailleur social par exemple). Seules peuvent incomber au nu-propriétaire des charges de grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble et qui seraient votées par la copropriété. De plus, bien que s’agissant d’un bien immobilier, le nu-propriétaire n’a pas à prendre en compte ce bien dans sa base imposable à l’IFI puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine imposable.

Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier.

Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire, après quelques années, pour préparer la retraite par exemple.

 

L’investissement en nue-propriété est également possible au travers de parts de SCPI.

N’hésitez pas à prendre RDV pour en savoir plus.

Il s’agit d’un investissement qui est très efficace pour les particuliers qui un des revenus fonciers à réduire ou supprimer car étant très fiscalisés. Il permet de générer, comme son nom l’indique, un déficit afin de réduire la pression fiscale.

Les promoteurs de certains programmes immobiliers proposent donc d’investir dans un bien nécessitant une rénovation complète et se chargent eux-mêmes des travaux une fois l’acquisition réalisée. Le bien doit être loué nu (sans meubles) une fois que les travaux seront terminés et le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être impactés ; les travaux de reconstruction ou d’agrandissement n’étant pas déductibles.

Ce mécanisme permet de créer un déficit foncier les revenus sont inférieurs aux dépenses engendrées par le bien (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…).

Cette situation doit être exploitée au mieux, par le contribuable, et peut même faire l’objet d’une stratégie patrimoniale globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine immobilier.

En effet, si le contribuable dispose de plusieurs biens immobiliers loués nus, le déficit créé sera prioritairement impacté sur les revenus des autres biens immobiliers (les revenus fonciers), générés la même année, sans limite de montant. Dans le cas contraire, si le contribuable ne dispose pas de plusieurs biens immobiliers ou que le déficit d’un bien dépasse les revenus des autres biens alors apparaît alors un déficit foncier (charges étant supérieures aux dépenses).

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

En termes d’avantages fiscaux, la LMNP vous offre une multitude de possibilité qu’on ne retrouve pas sur les autres dispositifs de défiscalisation.

Scaling patrimoine vous conseille et vous accompagne pour l’ensemble des questions et démarches relatives à la location meublée non professionnelle.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation décrit dans l'article 199 novovicies du code général des impôts. Il permet de bénéficier d’une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % en s'engageant à investir dans l'immobilier locatif neuf. Son objectif principal est de soutenir la construction de logements neufs et favoriser l’investissement locatif dans des zones dites tendues, où la demande locative est forte. Elle a été prolongée pour trois ans de plus avec une baisse progressive des taux de réduction d’impôt. En 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel vont passer à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. L’année suivante, en 2024, les taux seront de 9 %, 12 % et 14 %.

 

La loi Pinel Plus, aussi appelée « Super Pinel », permet aux investisseurs d’éviter la baisse des taux de réduction d’impôt. Elle fonctionnera donc de la même manière que la loi Pinel en offrant les mêmes avantages fiscaux, mais introduira de nouvelles conditions d’éligibilité. En effet, l’objectif de Super Pinel est d’inciter la mise en location de logements plus confortables et plus performants en termes de normes énergétiques et environnementales.